第一章 总则
第一条 规划背景
“十四五”时期是我国开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年，是临沂市融入鲁南经济圈一体化发展进程的关键时期。在城市住房建设发展方面，国家宏观调控政策和山东省住房建设工作要求不断升级，临沂市住房建设发展进入新阶段。
第二条 指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和中央经济工作会议精神，落实关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的要求，顺应城市住房发展规律，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策促进房地产市场同实体经济均衡发展。
第三条 规划范围
本次规划范围为临沂市中心城区范围，衔接在编的临沂市国土空间总体规划确定的中心城区范围，规划面积约774平方公里。
第四条 规划期限
规划期限为2021年至2025年。
第五条 规划原则
（一）坚持以人为本，民生优先
住房建设要坚持以人为本，通过住房的合理建设保障和改善民生，满足城镇居民基本住房需求和合理的改善需求，突出住房居住功能，把解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题作为出发点和落脚点，增强人民群众的获得感和幸福感。
（二）坚持市场配置，政府保障
完善住房保障制度，加快公租房、保障性租赁租房和人才安居住房的建设，更好地发挥政府的保障作用。充分发挥市场在住房资源配置中的决定性作用，通过市场满足多层次住房需求。发展住房租赁市场，充分利用市场存量房源，提高住房资源的使用效率。
（三）坚持统筹协调，分区引导
统筹住房建设与区域发展、公共服务设施建设的关系，充分考虑各区住房的发展阶段和发展需求，实现住房供应的规模结构、空间布局、时间节奏与居住需求相互协调。
（四）坚持品质优先，绿色发展
提升市民的居住生活品质，改善已建住房的环境品质和生活配套，加强新建住房的建设指引，坚持质量为先、绿色智慧、配套完善、服务提升，打造宜居宜业社区，使城市更具韧性、更可持续。
第六条 规划依据
本规划依据的法律法规、文件、规程如下：
1. 《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《山东省城乡规划条例》等法律法规；
2. 《国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知》国办函〔2019〕92号、《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》国办发〔2020〕23号、《住房和城乡建设部等部门关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》建房〔2020〕92号、《住房和城乡建设部等部门关于印发绿色社区创建行动方案的通知》建城〔2020〕68号、《关于加快发展保障性租赁住房的意见》国办发〔2021〕22号、《山东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》鲁政办发〔2017〕73号、《山东省人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作》鲁政办发〔2017〕59号、《山东深入推进城镇老旧小区改造实施方案》鲁政办字〔2020〕28号、《关于加快推进人才住房工作的指导意见》鲁政办发〔2020〕等文件；
3. 《临沂市国土空间总体规划（2020-2035年）》、《临沂市2050空间发展战略研究》、《临沂国际生态城空间战略研究》、《临沂商城发展总体规划及空间布局规划优化调整（2018-2035年）》、《临沂市“十优”产业规划 （2019-2025 年）》等规划；
4. 《城市住房建设规划编制导则》、《城市住房发展规划编制指南》等相关技术规范。
第二章 现状基础
第七条 发展成效
（一）居住水平提升显著
中心城区居民居住水平显著提高，截至2020年底，中心城区城镇居民人均住房面积约40平方米。居民住房质量不断提高，装配式建筑发展在鲁南地区具有一定优势，绿色建筑得到进一步推广，形成了一批示范效应较强的高品质居住社区。人居环境和公共服务配套不断完善，城市建设和环境不断优化提升，整体居住水平正在从“住有所居”迈向“住有宜居”。
（二）住房保障工作成绩显著
住房保障体系逐步完善。基本建立以公租房为主体，实物保障和货币补贴相结合的住房保障和供应体系，实现应保尽保。
棚户区改造任务提前完成。2016-2019年，临沂市中心城区共完成棚户区改造4.5万户。2020年中心城区无新增改造项目，棚户区改造任务提前完成。
老旧小区改造有序推进。2016-2020年，中心城区共完成老旧小区改造6万户。2020年已制定《临沂市深入推进老旧小区改造实施方案》，明确老旧小区改造任务。
人才住房建设起步。临沂市已成立人才工作集团负责人才公寓运营和管理，目前已运营人才公寓两处，人才住房建设处于起步阶段。
（三）服务城市经济发展成效显著
住房产业带动经济增长，2015年至2020年房地产投资逐年增加，2020年房地产开发投资额达到634.7亿元，在城市发展建设中发挥了重要的作用。
第八条 存在问题
“十三五”期间，临沂市住房发展取得良好成效，但仍存在以下问题：
结构方面：各区商品住房发展较不平衡；保障性住房和人才安居住房的建设有待加强；租赁住房有待加快发展。协调方面：房价水平与经济增长水平、城乡居民收入水平不协调，房地产市场风险依然存在，与高质量发展要求还有差距。品质方面：装配式建筑和绿色建筑有待进一步推广；老旧小区面貌有待改善；城中村更新有待提速；物业管理水平有待进一步提升，社区服务设施有待进一步完善。
第三章 规划目标
第九条 总体目标
坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求，建立以普通商品住房、市场化租赁住房为主体的住房市场体系，建立以公租房和保障性租赁住房为主体的住房保障体系，加大人才安居住房供应，形成分层次、全覆盖、可持续的住房供应体系并保持稳定。规划期内，共新增各类住房30万套。
第十条 具体目标
（一）住房市场平稳健康发展
坚决遏制投机炒房，引导居民首次置业和改善性住房需求有序释放。租购并举，促进住房租赁市场实现稳步发展。构建房地产市场平稳健康发展长效机制，夯实政府主体责任，保持住房市场平稳健康、风险可控，实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
（二）住房保障水平稳步提高
有效增加保障性住房供给，不断扩大保障覆盖面，切实解决好城镇中等偏下及以下收入家庭住房、新就业大学生和稳定就业外来务工人员的住房困难问题。加大人才安居住房的建设和供应，解决各类人才的住房困难，增强中心城区对人才的吸引力。
（三）住房布局匹配城市发展需求
统筹生产、生活、生态三大布局，推动中心城区迈向“两河时代”，结合高铁新城、生态城片区等重大城市平台建设，优化住宅用地选址，完善设施配套，实现产城融合。
（四）居住生活品质显著提升
住宅质量显著提升，住房功能更加完备，居住环境更加优化，配套设施更加完善。按照城市政府财政支持能力和居民意愿，有序推进城市有机更新和老旧小区改造。
第四章 主要任务
第十一条 稳定市场，优化新建商品住房供应
（一）优化住房供应规模
坚持“严控总量、用好增量、盘活存量、提高质量”的原则，根据人口净流入规模和商品住房库存消化周期，科学制定住房供应计划，结合实际适时调整住房供应规模及住房新开工规模。规划期内，共新增商品住房26万套。
（二）拓宽住宅用地供应渠道
通过城市更新、城中村改造等方式盘活城市闲置和低效用地，拓宽住宅用地的供应渠道。继续深化自然资源和规划局、住房和城乡建设局等多部门协作，形成“人—地—房”挂钩的联动调节机制。
（三）优化住房供应布局
合理引导住房布局，新建住房优先布局在交通便捷、就业机会多、生活配套完善的区域，完善周边教育、医疗等公共服务配套。产业组团周边适度增加居住和配套设施用地，形成产城融合的有机组团。
（四）优化住宅产品结构
大力发展绿色智慧住宅，鼓励打造精品化、多样化住宅产品，支持住房改善和品质提升。结合消费升级和产业转型的要求，创新住宅产品类型，发展旅游度假型、康养型等新型住宅，促进住房市场与城市现代服务业共同发展，满足个性化、多层次居住需求。
第十二条 强化保障，完善住房保障体系
构建以公租房和保障性租赁住房为主体的住房保障体系。
规范发展公租房，坚持实物保障与租赁补贴并举，进一步降低住房保障申请准入门槛，严把资格审核“准入关”，优化住房保障信息系统，充分利用政务大数据共享成果，确保符合条件的市民及时享受到优惠政策。优化公租房的住房空间布局，落实公租房项目和周边配套“同步规划、同步建设、同步交付”原则，提高居住便利度，不断提升公租房后期运营和服务水平。规划期内，共新增公租房1000套（含货币补贴）。
积极探索保障性租赁住房，解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，逐步完善配套机制，增加投入。规划期内，共新增保障性租赁住房2000套，采取新建、改建、改造或将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式进行供给。
第十三条 安居人才，积极筹集建设人才安居住房
根据人才层次，结合居住需求，加大人才住房的供给。多部门联合对申请人资格进行严格审核，确保人才住房支持政策真正服务于人才。规划期内，共筹集建设人才安居住房5000套，解决各层次人才（大专及以上人才）的住房困难问题，采取商品房配建或集中新建等多种方式进行供给。
第十四条 培育租赁，加快发展住房租赁市场
（一）拓宽租赁住房房源
增加租赁住房供应，完善租购并举住房体系，多层次、多品种、多渠道发展住房租赁市场。优先在重点板块、配套成熟地区规划新增租赁住房，试点开展利用集体建设用地建设租赁住房。 规划期内，共新增市场化租赁住房3.2万套。
（二）支持住房租赁企业发展
引导国有企业和社会资本参与租赁住房建设和运营管理，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，提供规模化、多品种租赁服务，满足不同层级的租赁需求。支持物业服务企业拓展业务，配合业主出租空置房源。充分发挥中介机构作用，提供规范的住房租赁居间服务。
（三）加强租赁住房服务监管
规范发展住房租赁市场，建立健全住房租赁管理服务平台，形成便民高效、规范有序、体制顺畅的住房租赁监管服务体系。整顿租赁市场秩序，规范市场行为，维护租赁双方合法权益，稳定租赁关系。加快构建住房租赁价格参考体系，引导市场合理定价，稳定市场租金水平。
第十五条 提升品质，全面改善人居环境
（一）深入推进老旧小区改造
深入推进老旧小区改造，对老旧小区及相关区域的建筑、环境、配套设施等进行基础改造和完善。坚持政府主导、群众参与、各方支持、多元融资、统筹推进的原则，落实市级推动、县区负责、街道办事处和社区居委会具体落实的工作机制，县区政府负责落实老旧小区改造任务和长效管理责任。至2025年，确保2005年前的老旧小区至少改造完成6.42万户（85%），其中2000年前的6万户老旧小区全部完成改造。
（二）提升新建住房品质
全面推行住房绿色建筑标准规范，提升新建住房能效水平。积极推动住宅产业化规模化发展，因地制宜发展装配式建筑，中心城区装配式建筑占新建建筑面积比例达到40%。推动绿色智慧住区建设，为住户提供智能化居住体验。推行精装修住宅，高层住宅实行全装修。政府投资或者以政府投资为主体的新建住宅住房全面执行二星级及以上绿色建筑标准。
充分考虑交通、服务设施承载力及居住环境舒适性的要求，合理控制居住区规模、容积率等规划指标，增强居住区绿地和公共开放空间可达性，创造人文的、舒适的居住生活环境。严控建筑高度、体量、色彩和建筑风格等，打造与环境相适宜并具有地方特色的建筑景观。
（三）完善社区服务设施配套
按照“学有优教、病有良医、老有颐养、住有宜居”的目标，高标准建设教育、医疗、文化、体育、康养等设施。 2025年前，基本构建形成服务便捷的“5-10-15分钟社区生活圈”，配备生活所需的基本服务功能与公共活动空间，形成安全、友好、舒适的社区生活单元，营造环境友好、设施完善、活力多元的社区生活。
（四）提高物业管理服务水平
加强对老城住宅区的物业管理和配套，提升新建小区物业服务品质，确保至2025年，中心城区住房物业覆盖率达到100%。物业主管部门加强监督管理，开展物业服务企业信用评价。加强物业服务量化考核及监督检查，建立“红黑榜”制度。以党建引领社区物业服务管理，注入“红色基因”，创建沂蒙红色物业品牌，组建公益性企业化物业服务实体。
第五章 住房建设分区指引
第十六条 分区建设指引
（一）兰山区住房建设指引
加快北城新区二期和高铁新区的发展建设，加大商品住房供应力度。结合西部新城开发，推进商谷片区的有机更新，适度增加商品住房供应。完善老城片区的设施配套，加快老旧小区改造，推动老城及周边区域城中村的有机更新。
（二）罗庄区住房建设指引
加快盛能湖片区、百花湖片区的城市更新，结合土地征拆，加大商品住房供应，同时完善设施配套，提升居住环境品质。对银凤湖片区进行改造提升，适度增加商品住房供应。
（三）河东区住房建设指引
加快凤凰新城的城市更新，结合土地征拆，加大商品住房供应，同时完善设施配套，提升居住环境品质。加快相公科创园、临空产业园的开发建设，增加商品房供应。
（四）高新区住房建设指引
推进高新区科技人才港片区建设，加大商品住房供应，同时完善设施配套，提升居住环境品质。对马厂湖片区进行改造提升，适度增加商品住房供应。
（五）经开区住房建设指引
加快沂河东岸的商品房布局，同时完善设施配套，提升居住环境品质。加快产业园区的开发建设，适度增加商品房供应。
第六章 保障机制
第十七条 实施监管及评估机制
搭建住房信息平台，建立数据共享交换机制，促进住房、土地、金融、税务等信息跨部门共享，推进房地产开发、商品房预售、网签交易、房屋租赁等住房领域全业务链条监管。
按照本规划提出的目标任务，落实好临沂市住房发展年度目标和任务。建立和完善规划实施情况跟踪分析评估制度，适时开展规划实施情况年度分析和中期评估。
第十八条 建立规划联动机制
强化本规划与国土空间总体规划、“十四五”规划纲要等相关规划的衔接，在相关规划的编制和调整中，将本规划的主要指标与内容纳入其中，强化土地安排、住房建设等指标落实。
第十九条 完善公众参与机制
加大宣传力度，鼓励社会公众参与住房发展工作。广泛征求并听取专家和公众意见，科学民主决策，及时向社会公布规划编制和年度实施计划完成情况。
第七章 附则
第二十条 生效日期
本规划自印发之日起生效。
第二十一条 解释权限
本规划由临沂市住房和城乡建设局负责解释。
