今年1-11月，我市房地产开发投资增速创年内新低；商品房销售持续低迷，待售面积增长较快；市区和县域分化明显，企业资金明显吃紧。

　　一、 运行基本情况

　　（一）投资增速持续回落。1-11月我市房地产开发投资共计完成339亿元，同比增长1.6%，比今年2月—10月分别回落26.1、16.5、12.5、6.5、13.7、7.3、5、3.2、0.6个百分点。

　　从结构上看，住宅类的主体位置更加突出，共计完成投资252.4亿元，占全部投资的74.5%，比去年提高6.4个百分点，主要原因是90平方米及以下住宅增长较快，同比增长49.6%，完成投资38亿元，占住宅的15.1%，比去年提高4.4个百分点，其中最大的三个项目分别是沂南县裕升大唐华府、兰山区荣昌绿园和兰陵县家天下（四期）君临天下，共计完成5.9亿元；90-144平方米住房完成投资164.8亿元，同比下降3.6%，占住宅的65.3%，比去年下降6.8个百分点；144平方米以上住房完成投资49.6亿元，同比增长21.6%，占住宅的19.7%，比去年提高2.5个百分点。另外，商业营业用房完成投资60.3亿元，同比增长2.6%；占全部投资的17.8%，比去年提高0.2个百分点；办公楼完成投资3.2亿元，同比下降73.2%，占全部投资的0.9%，比去年下降2.7个百分点。

　　（二）销售持续低迷。1-11月，我市商品房销售面积为716.4万平方米，同比下降5%，比去年同期增速下降7.4个百分点，比1-10月、上半年分别回落5.5个、13个百分点。

　　从结构看，商业营业用房销售保持较高增速，1-11月全市商业营业用房销售面积52.7万平方米，同比增长26.3%，但增速比1-10月回落32.1个百分点，销售较大的三个项目分别是兰山区的香江五金机电城（6.4万平方米）、瑞联·温州街（3.8万平方米）和罗庄的鲁南国际工业品采购中心（5.2万平方米）；住宅销售面积630.7万平方米，同比下降3.5%，增速比1-10月回落5.5个百分点，销售较多的三个项目分别是兰山的天河警苑（16.5万平方米）、银河·中央公园（10万平方米）和经济开发区的皇山花园三期（10.6万平方米）。从看，

　　（三）去库存压力较大。从待售面积看，11月末全市待售面积为310.4万平方米，比去年同期增加60.4万平方米，同比增长24.2%。待售面积的逐渐增大，使得开发商的资金难以迅速回笼，增加了成本与风险，对房地产开发投资也产生一定影响。分类型来看，住宅类待售面积180.2万平方米，同比增长5.4%，占全部代售点的58.1%。分县区来看，县域待售面积增长过快。11月末市区待售面积为188.8万平方米，同比增长10.9%；各县待售面积为121.6万平方米，同比增长52.5%。从期房销售看，1-11月全市期房销售570.3万平方米，同比下降11.8%；现房销售146.1万平方米，同比增长36.4%，可见现房的销售好于期房销售状况，企业去库存力度加大。

　　(四）新开工面积下降较快。1-11月份全市房屋新开工面积855.1万平方米，同比下降31.6%，增速与1-10月基本持平。从结构来看，其中住宅新开工面积612.5万平方米，同比下降32.1%；商业营业用房新开工面积148.8万平方米，同比下降28.6%。

　　（五）商品房平均销售价格保持稳定。我市房地产市场销售主要以中小型、自住刚性需求为主，市场供求矛盾不突出，房价上涨主要是成本推动型上涨，商品房平均销售价格基本保持稳定，1-11月为4171元/㎡，比去年同期增长61元/㎡，比1-10月增长13元/㎡。

　　二、影响增速回落的主要因素

　　（一）县域房地产销售明显降温。作为四级城市的县域与三级城市分化明显。1-11月，市内五区投资同比增长3.3%，占全部投资的62.5%，比去年同期提高1个百分点；销售面积同比增长5.1%，占全部销售的59.5%，比去年同期提高5.7个百分点。县域投资同比下降1%；销售面积同比下降16.7%。县域中有3个县的房地产投资增速为负增长，4个县销售面积增速为负增长，可见县域房地产市场明显降温。

　　（二）资金吃紧开始显现。自今年三季度我市房地产开发企业的本年资金来源呈现负增长（-1.3%）以来，1-11月增速继续下降到-4.5%，较1-10月、三季度、上半年、一季度分别回落2.9、3.2、9.4、21.9个百分点，下行趋势明显，房地产开发企业资金吃紧已经开始显现，据调研我市已经有三家房地产开发企业出现资金链断裂、老板跑路的情况，因此对房地产开发投资的前景只能保持谨慎乐观态度。

　　（三）房地产政策延迟效应明显。我市房地产市场自去年以来逐渐降温，加之今年经济形势不容乐观，购房者对房地产市场预期顾虑重重，虽然近期国家出台房产新政，但对三线、四线城市影响较小。根据调研，由于国家鼓励的改善性住房需求对于购房成本比较敏感，目前银行对于这部分贷款仍旧坚持利率上浮10%左右的贷款政策，从而制约了这部分需求的入市节奏。同时根据调研，我市几家大型国有银行表示已经开始执行二套房首付比例最低40%，部分中小股份制银行表示“暂未接到下调通知”，依然执行二套房首付比例60%的原有政策。今年1-11月全市个人按揭82.2亿元，同比增长6.6%，较三季度、上半年、一季度及去年年末分别回落6.7、20.7、9.8和4.5个百分点。

　　（四）房地产投资主要靠地价拉动。虽然我市目前房地产开发投资保持增长态势，但主要是由土地购置费用带动，1-11月全市房地产开发建安工程增速为-1.8%，而土地购置费同比增长19.6%。地价上涨也将推动房价升高，可能会有相当一部分购房需求转向二手房市场，导致未来我市新房销售步伐放缓，库存增加；而有效需求不足和转移，也会使新房市场复苏时间拉长。

　　三、几点建议

　　根据1-11月全市房地产市场运行情况，预计全年房市调整、分化将持续，开发投资总体将保持低速略缓态势，商品房销售总体低迷，房价总体稳定，但县区之间、企业之间、不同区域楼盘价格将呈涨跌互现态势。为此，提出以下建议：

　　（一）强化政策落实，促进住房消费。市里要抓督促，县区要抓落实，部门要抓联动，上下形成合力，进一步落实好国家和省、市各项促进房地产市场健康发展的政策措施，为企业加速去库存、扩销售提供政策支持，努力促进住房消费。

　　（二）加强市场监管，防范市场风险。在市场深度调整、企业分化加剧的形势下，要加快建立促进房市健康发展的长效机制，健全房地产市场动态监管机制和推进房地产企业诚信体系建设，近期尤其要加强预售资金的监管，防止部分开发企业因资金链断裂、抽逃资金，出现烂尾，提高市场风险的防范意识和防控能力。

　　（三）注意舆论引导，稳定市场预期。当前我市房地产市场进入关键时期，如何坚持正确的舆论宣传和导向，对稳定市场预期、增强投资和消费信心意义重大、作用深远。要引导房地产开发企业准确研判形势，根据市场供求变化合理定价、科学营销、扩大销售，谨防房价反弹和市场出现波动。