2024年8月8日，临沂市人大常委会召开新闻发布会，就《临沂市物业管理条例》有关内容进行解读介绍。

发布人

韩纪伦 市人大常委会委员、市人大法制委员会主任委员、常委会法工委主任

黄　伟 市司法局党组副书记、副局长

刘兴旺 市住建局党组成员，市供热和住房保障中心主任

1《临沂市物业管理条例》的立法背景

黄伟（市司法局党组副书记、副局长）：

下面，我就《临沂市物业管理条例》（以下简称《条例》）立法的必要性和起草审查过程，向大家作简要介绍。

一、制定《条例》的必要性

物业管理是基层社会治理的重要组成部分，事关广大人民群众生活品质，事关文明城市建设和社会和谐稳定。在市委、市政府的领导下，我市通过开展党建引领沂蒙红色物业、物业领域专项整治等工作，物业管理工作取得长足发展。随着城镇化进程加快，物业管理工作中仍存在一些制约日常居住和生活环境质量进一步提升的现实问题，与人民群众的愿望和要求还有不少差距。近年来，《中华人民共和国民法典》和2021年修改的《山东省物业管理条例》对物业管理作出了新的规定，为有效解决我市物业管理工作中存在的问题和挑战，有必要出台一部符合我市实际的地方性法规为我市物业管理工作提供法治保障。

二、《条例》的起草、审查过程

根据立法工作计划，市住建局起草并将《条例（草案送审稿）》送市司法局进行合法性审查。市司法局按照工作要求，履行相关工作程序。

一是广泛征求意见。通过市政府、市司法局网站等媒体面向社会公开征求意见；通过书面形式征求了发展改革、财政、城市管理、行政审批服务、市场监管等二十余个部门和各县区政府、市人大代表、市政协委员及有关专家学者的意见，共征求到各类意见建议107条。

二是进行立法调研。市司法局会同市人大常委会法工委、市住建局赴外地及有关县区，实地考察物业管理工作，对《条例（草案）》所涉问题进行了研究论证。

三是反复论证修改。召开了由市人大代表、市政协委员、市政府立法咨询专家、市政府立法联系点代表、企业代表、市直有关部门相关工作人员参加的立法座谈会，听取了各界的意见和建议，对《条例（草案送审稿）》多次研究论证、反复修改，形成了《条例（草案）》。

经研究，市政府第32次常务会议审议通过了《条例（草案）》，并由市政府按程序向市人大常委会提交了关于提请审议《临沂市物业管理条例（草案）》的议案。

《临沂市物业管理条例》是我市规范物业管理活动、促进和谐宜居社区建设的重要地方性法规，《条例》将于2024年10月1日起施行，《条例》实施后市司法局将配合有关部门做好《条例》的宣传实施工作。

2《临沂市物业管理条例》的审议修改过程和主要内容特点

韩纪伦（市人大常委会委员、市人大法制委员会主任委员、常委会法工委主任）：

《临沂市物业管理条例》（以下简称条例）于2024年5月16日经临沂市第二十届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过，并于2024年7月25日经山东省第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议批准，自2024年10月1日起施行。条例的制定出台，必将充分发挥立法的引领和推动作用，为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人等相关主体的合法权益提供有力法治保障。

下面，我重点介绍一下条例的审议修改过程和主要内容特点。

一、条例的审议修改过程

《临沂市物业管理条例》列为2023年立法审议项目以来，市人大常委会、市政府高度重视，按照立法工作程序扎实做好调研、起草、论证和审议工作。一是坚持开门立法，广泛征求意见。在不同阶段先后2次向社会公开征求意见，结合物业领域突出问题综合整治和“12345·临沂首发”群众诉求，3次征求各县区、各部门、人大代表、政协委员、智库专家、基层立法联系点的意见建议，通过问卷调查分别征询业主、物业企业和街道社区意见建议。二是坚持问题导向，深入基层调研。委托兰山、郯城等4个县区开展专项调研，提出调研报告和意见建议。组成立法调研组赴罗庄、平邑等6个县区实地调研，召开座谈会听取基层部门、协会、企业、业主委员会、业主的意见。专门召开立法听证会，就小区车位管理、业主委员会作用发挥、物业企业监管、物业服务收费、业主公共收益和专项维修资金使用管理等5个事项，听取陈述人的观点和意见。三是坚持精细立法，认真研究论证。常委会法工委对各方面反馈的意见建议进行汇总整理和研究论证，会同市司法局、市住建局进行了多轮集中修改，向市委常委会会议进行了汇报。条例经市人大常委会会议三次审议，于5月16日经市人大常委会第十八次会议表决通过。

二、条例的主要内容特点

条例共7章45条，分别为总则、业主和业主组织、物业服务、物业的使用和维护、监督管理、法律责任和附则。

第一章总则，规定了适用范围和立法原则；第二章业主和业主组织，明确了业主大会的筹建召开和业主组织的职责任务；第三章物业服务，规范了物业企业的服务活动；第四章物业的使用和维护，明确了物业服务区域内设施设备的管理使用要求；第五章监督管理，规定了部门、乡镇街道和业主委员会的职责；第六章法律责任，对违反条例规定设置了法律责任；第七章附则，规定了实施时间。

条例立足我市实际，围绕解决物业管理工作中的热点、难点问题进行制度设计，主要内容和特点体现在以下几个方面：

（一）坚持党建引领。为充分发挥基层党组织对物业管理的政治引领和统筹协调作用，条例明确物业管理坚持党委领导、政府主导、业主自治、多方参与的工作格局，规定建立健全党组织领导下的物业管理党建机制，推动在业主委员会、物业服务人中设立党的基层组织，发挥党建引领作用。要求业主大会、业主委员会、物业服务人等在社区（村）党组织领导下，依法依规开展物业管理活动。鼓励符合条件的社区（村）党组织、居民委员会、村民委员会的成员通过法定程序兼任业主员会成员。

（二）强化社会治理。条例明确规定物业管理纳入基层社会治理体系，健全部门分工负责、属地协同共治的工作机制，从前期开发、标准社区建设、房屋销售，到物业招投标、项目交接、承接查验、确定物业服务等级，再到制定实施物业服务标准评价、公开信用等级、使用应急维修资金、指导监督业主自治，实行全过程监管服务。同时，对无业主委员会小区的物业管理空白和突发状况下的物业服务缺失作出规定，要求乡镇街道及时组建物业管理委员会、确定应急服务人。

（三）突出问题导向。一是聚焦加强业主委员会监管，规定了任期、离任经济责任审计，要求业主大会不得将业主共同事权授权给业主委员会决定。二是聚焦压实建设单位责任，明确建设单位承担前期物业管理责任。新增物业保修期届满前查验制度，要求保修期届满前组织业主查验物业质量。针对只售不租车位车库和不公示车位车库数量的行为创设法律责任。三是聚焦规范物业服务，要求制定物业服务标准，物业企业向业主公示相关内容，并对拒不退出物业服务区域和采取停水、停电、限制出入等催交物业费的行为创设法律责任。四是聚焦住宅维修资金使用难，规定出现8种应急维修情形的，经业主委员会查验确认后，直接申请使用维修资金。五是聚焦电动自行车安全问题，规定了停放场所和充电设施建设，并对电动自行车停放和充电提出要求。六是聚焦“12345·临沂首发”工单办理中部门职责不清问题，明确了住建部门、相关部门和乡镇街道在物业管理活动中的具体职责任务。

（四）注重特色创新。一是细化物业服务用房的配置要求，对分期开发小区的用房建设标准进行了明确。二是创设业主委员会候补成员制度，业主委员会成员缺额时，候补成员可以递补为业主委员会成员。三是创新业主公共收益制度，明确了业主公共收益的范围，要求业主委员会将公共收益单独列账、独立核算，并按季度将收支明细在物业服务区域内显著位置公示。四是新增业主满意度测评制度，规定业主委员会每年对物业服务人开展一次业主满意度测评，并可以根据测评情况依法解聘、更换物业服务人。

3《临沂市物业管理条例》的贯彻实施措施

刘兴旺（市住建局党组成员，市供热和住房保障中心主任）：

物业管理是城市管理和社区治理的重要组成部分，直接关系到广大业主的切身利益和社会和谐稳定。在市人大的关心支持和大力推动下，《临沂市物业管理条例》（以下简称《条例》）已经省人大批准，自2024年10月1日起施行，为全市物业管理服务工作高效、规范、健康发展提供了制度保障，也标志着我市物业管理工作进入了规范化、法制化的新阶段。下一步，我们将认真开展《条例》宣传和贯彻实施，重点做好三方面的工作。

一、广泛开展宣传，营造浓厚氛围。一是加大宣传力度。综合运用“线上+线下”方式，通过广播电视、网站、微信公众号等各类媒介，构建多元化、全方位的宣传格局；印制《条例》单行本，免费向广大市民发放，引导广大业主积极参与物业管理工作。二是开展学习培训。通过专题培训、知识竞赛等形式，广泛开展《条例》学习活动，推动各级各部门深刻领会、精准把握《条例》内容，确保执行到位。三是强化普法教育。结合普法进社区、进小区、项目经理接待日等活动，设立法律咨询台，发放宣传册、宣传页，面对面向广大居民普及《条例》内容，为群众答疑解惑。

二、强化统筹协调，凝聚工作合力。一是明确属地管理。根据关于对推进基层治理体系和治理能力现代化建设的新要求，《条例》进一步明确了街道、社区的物业管理工作职责，我们将持续推动物业管理重心下移，构建“市、县区、街道、社区、小区”五级管理体系，深入开展物业领域突出问题综合整治工作，努力做到“小事不出小区、大事不出社区、矛盾就地解决”。二是强化部门协作。《条例》明确了各相关部门监管职责，我们将进一步加强与各部门沟通协作，采取“执法进小区”、“街道吹哨、部门报到”、联席会议等形式，凝聚各方力量，协同解决群众反映的诉求。三是推进业主自治。在《条例》框架下，规范业主委员会及业主大会运作，充分尊重和体现业主在物业管理中的主体地位。同时，利用业主线上投票、维修资金线上表决等信息化手段，提升业主参与积极性，形成共建共治共享的物业管理格局。

三、明确责任措施，确保执行到位。一是完善配套措施。以《条例》施行为契机，修订物业服务企业信用信息管理、住宅专项维修资金管理等方面的配套文件和相关示范文本，健全物业管理服务的政策制度体系。二是深化物业整治。深化物业领域突出问题综合整治，抓好“专项深办”，以点带面从源头上化解堵点、难点、痛点问题，全力推动物业领域诉求降量提质。三是强化责任追究。对在物业管理工作中违反《条例》有关规定的，依法依规进行处理。同时，加强物业服务企业监管，对服务质量不达标的企业，采取通报批评、责令整改、清退等措施，切实维护广大业主的合法权益。